Цифровизация стремительно меняет жизнь человечества. Новые технологии делают реальными многие вещи и явления, о которых еще в середине прошлого века люди могли только мечтать в фантастических романах. Они приходят и в устоявшиеся сферы жизни человека, правила игры в которых формировались на протяжении многих поколений, и меняют их, делают проще, понятнее и доступнее.
Блокчейн-технологии в жизни человека
Одна из таких технологий - блокчейн. Она позволяет оцифровать любой процесс, сделать его максимально прозрачным для всех заинтересованных сторон. Благодаря ей появились смарт-контракты, которые постепенно заменяют привычные договоры на бумаге. В них прописываются все условия, возможные варианты развития событий, которые могут эти условия изменить, и механизмы, гарантирующие его исполнение.
Смарт-контракты уже давно не экзотика, они находят применение в самых разных отраслях экономики, с их помощью фиксируют свои договоренности и физические лица, и крупные корпорации, заключая сделки на сотни миллионов долларов. Этот инструмент позволяет в автоматическом режиме контролировать выполнение обязанностей и соблюдение прав всех заинтересованных сторон, полностью исключая человеческий фактор и вопросы трансграничности. Благодаря этому значительно сокращаются транзакционные издержки как на этапе подготовки договора, так и его исполнения. Поэтому эксперты не сомневаются, что в обозримой перспективе большая часть договорных отношений будет уходить в блокчейн-среду.
В некоторых сферах экономики этот переход не просто упрощает ведение бизнеса, он открывает новые горизонты возможностей. Одна из них – многогранный рынок недвижимости (девелопмент, продажа, аренда, коммерческая эксплуатация).
Традиционно этот рынок славится сложностью юридических формальностей и процедур независимо от характера сделки. У него высокий порог входа, ведь стоимость одного лишь квадратного метра жилой или коммерческой недвижимости в мегаполисе обычно превышает среднемесячный доход его жителя.
Как блокчейн и криптовалюты решают проблемы рынка недвижимости
Главная проблема рынка недвижимости, несмотря на всеобщую глобализацию, это то, что он до сих пор так и не стал глобальным. Массовый покупатель и инвестор, как правило, продолжает смотреть на рынок в пределах своей страны или даже города. Соответственно, для девелоперских компаний, собственников недвижимости это означает искусственное снижение спроса, ограничение возможностей для роста их бизнеса. Эти проблемы решают смарт-контракты с еще одним продуктом блокчейн-технологии – токеном. Вместе они стирают границы для участников сделки, многократно снижают транзакционные издержки, открывают новые возможности для участников рынка.
На сегодняшний день количество криптопользователей по всему миру превышает 50 млн человек, и это число стремительно растет. Все они – потенциальные клиенты. Для строительства гостиничного комплекса в Дубае можно привлечь инвестиции хоть из Шанхая, хоть из Нью-Йорка, хоть из Токио. В блокчейне границы не имеют значения, он не зависит от политических настроений. Пользователь будет рассматривать ваш проект исключительно с точки зрения инвестиционной привлекательности. И принимать решение, исходя из своих возможностей, вложить в вас 10 долларов или миллион, чтобы получить соответствующую долю от будущих доходов. Годовой оборот криптовалют приближается к 2 трлн долларов и это явно не предел. Уже сейчас это значительный финансовый ресурс, который ищет применения в лице интересных инвестиционных проектов. Ресурс легкодоступный и дешевый, по сравнению с традиционными оффлайновыми способами привлечения инвестиций вроде выпуска облигаций или банковских кредитов.
Что такое токенизация и какие перспективы она открывает для рынка недвижимости?
Мировая история знает множество примеров, как целые отрасли появлялись и стремительно развивались благодаря массовым инвестициям простых людей. Благодаря токенизации можно ожидать новый строительный бум по всему миру – по мере проникновения технологии на рынок недвижимости эксперты прогнозируют его рост на 20-30%. При этом такая модель развития лучше застрахована от формирования «пузырей недвижимости».
Что же такое токенизация? Это выпуск токена – цифрового слепка (сертификата) любого объекта из реального мира, в том числе объекта недвижимости. В нескольких строчках кода будет храниться вся необходимая информация о нем – площадь, различные технические характеристики, кому он принадлежит, какие денежные потоки может генерировать и т.д. Все то, что в привычном «доцифровом» виде занимает огромные папки бумаги.
Любая сделка с токенизированной недвижимостью не требует привлечения высокооплачиваемых юристов и риэлтеров. В любой момент времени можно получить максимум интересующей вас информации о заинтересовавшем объекте, в два клика оформить доступную сделку, при этом ее участники могут находиться в разных частях света.
Виды токенизированных активов, которые можно использовать на рынке недвижимости
В настоящий момент существует три вида токенов, в зависимости от целей, которые преследует владелец токенизируемой недвижимости.
NFT
Первый и самый простой – невзаимозаменяемый уникальный токен, подходит для продажи одного объекта недвижимости одному покупателю. Вы просто хотите продать квартиру или коммерческое помещение и понимаете, что она вряд ли представляет интерес как объект для инвестиций. Ваш потенциальный покупатель захочет купить ее для личного использования. Выпускаете токен, содержащий в себе всю полезную и необходимую для покупателя информацию, вплоть до вида из окон. Устанавливаете на него цену. Как только его кто-то купит, вы автоматически получите деньги на свой кошелек, к покупателю автоматически перейдут права на вашу недвижимость, запись о сделке появится в токене и в блокчейне, в котором он был выпущен. Новый владелец объекта сможет перепродать его, выставив токен снова на продажу, хоть в тот же момент.
Utility-токен
Чисто инвестиционный инструмент, он не дает права владения собственности или доли от нее, только лишь на получаемый от нее доход. Недвижимость может быть разного вида. Бизнес- или торговый центр, гостиничный комплекс, туристическая база или просто шикарные апартаменты на первой линии престижного курорта, которые могут генерировать солидный денежный поток круглый год.
До появления токенов ваши возможности были ограничены. Вы могли выставить свой дорогостоящий объект на продажу и очень долго ждать на него одного-единственного покупателя. Сейчас вы можете за пару часов привязать к вашей недвижимости какое угодно количество токенов, все зависит лишь от того, какого уровня инвесторов вы хотите привлечь к сделке. Например, для объекта с оценочной стоимостью миллион долларов можно выпустить десять токенов по сто тысяч долларов каждый, а можно миллион по доллару. На продажу выставить можно тоже какое угодно количество – например, только 30% от общего количества, таким образом оставив за собой права на 70% доходов, генерируемых недвижимостью.
После начала продаж токенов вся информация о сделках будет попадать в блокчейн. Скорее всего, в этом случае одним из участников смарт-контракта станет управляющая компания, которая и сдает вашу недвижимость в аренду или занимается ее эксплуатацией – размер и порядок ее вознаграждения тоже будут открытой информацией на момент заключения сделки. Также при выпуске токена можно будет заранее прописать условия, при которых владельцы токенов могут принимать консолидированные решения о дальнейшей судьбе объекта.
Security
Это цифровой аналог ценных бумаг, удостоверяющий право собственности. Подходит для продажи одного объекта (точнее, его доли) и получаемых от него доходов большому количеству покупателей.
Ближайший аналог из «доцифрового мира» - рынок акций. Каждый объект недвижимости делится на какое угодно количество токенов-«акций», при этом сам владелец определяет порог входа для будущих совладельцев. Выпустим немного, и порог будет высокий, зайти смогут профессиональные инвесторы с большими капиталами. Будет массовая эмиссия? Значит, к вам придет большое количество инвесторов-любителей, оперирующих суммами в десятки и сотни долларов.
Токены можно продавать на специализированных площадках по фиксированной цене. Их можно выставлять на криптобиржах как цифровой актив, стоимость которого будет определяться по классическим биржевым законам спроса и предложения.
Это особенно актуально для девелоперских проектов, находящихся на ранней стадии реализации и испытывающих проблемы с финансированием. Токенизация такого проекта, вывод его на биржу значительно расширяет окно возможностей для поиска инвестиций. Для привлечения финансирования строительства на ранних этапах эксперты рекомендуют разделить эмиссию токенов на два этапа. На первом, закрытой предпродаже, выставляется 5-10% эмитированных токенов заранее определенному закрытому кругу потенциальных покупателей. Им выдается максимально детальная информация о строительстве, сведения о контрагентах, детали инвестиционной сделки и т.д.
Основная цель этого этапа – привлечь внимание профессиональных инвесторов, на основе их реакции оценить перспективы второго этапа -полномасштабной эмиссии токенов для открытого краудсейла и подготовить почву для него. Начинающие инвесторы охотнее вкладываются в активы, на которые уже есть спрос.
Тонкости токенизации недвижимости
Блокчейн – относительно молодая технология, только начинает проникать в сферу недвижимости. Как и со всеми рынками, наибольшую выгоду от применения новых инструментов и их возможностей получит первая волна игроков.
Разработчики блокчейн-платформ, как правило, помогают девелоперам и владельцам недвижимости с токенизацией их объектов. Все начинается с анализа бизнес-целей и подбора оптимального для них варианта дальнейших действий – наиболее подходящий тип токена, размер эмиссии и т.д. Также подбирается независимый подрядчик для верификации объекта, который проверит, насколько заявленные характеристики соответствуют реальности, выдаст заключение о рыночной стоимости объекта, о его инвестиционных перспективах и т.д.
Специалисты платформ обеспечивают полное юридическое сопровождение сделки, техническую и маркетинговую поддержку до полного достижения целей токенизации. При этом участникам сделки гарантируется безопасность, низкие транзакционные издержки и скорость транзакций – это обеспечивает сама суть технологии блокчейн.
К примеру, одна из первых в мире блокчейн-платформ, активно продвигающих токенизацию в сфере недвижимости - DBX Digital Ecosystem. Для популяризации этого направления помимо всего вышеперечисленного, компания предлагает дополнительные бонусы для девелоперов и владельцев недвижимости. Главный из них - выпущенные токены попадут в листинг платформы Crypto Bang и биржи криптовалют CEX, что гарантирует выход на мировой рынок с десятками миллионов потенциальных покупателей и дает дополнительные возможности для управления своими активами и развития бизнеса как в онлайн-, так и в оффлайн среде.
